La terraza, la cocina y la vista pueden enamorar en una visita. Antes de comprar un departamento en la CDMX conviene investigar cosas bastante menos fotogénicas: escrituras, uso de suelo, predial, agua, régimen condominal y hasta qué riesgos existen alrededor del edificio.
Los anuncios inmobiliarios son extraordinarios para enseñar ventanas enormes. Rara vez dedican la misma fotografía al régimen de propiedad, los adeudos o la zonificación del terreno.
Y, sin embargo, probablemente convenga mirar primero esos papeles.
Antes de comprar un departamento en la Ciudad de México hay información que puede revisarse incluso antes de entregar un anticipo y otra que debe solicitarse directamente al propietario.
Empieza por comprobar que estás comprando exactamente lo que crees comprar. La escritura individual debe identificar el departamento y los elementos anexos que legalmente le correspondan, como estacionamiento o bodega.
Que el vendedor enseñe un cajón durante la visita no significa necesariamente que forme parte jurídicamente del departamento. En un condominio, esos derechos deben corresponder con sus documentos.
También importa conocer el régimen condominal. La ley establece que la escritura constitutiva y el reglamento interno determinan parte de los derechos y obligaciones de quienes viven allí.
Después toca levantar la mirada hacia el edificio.
El uso de suelo permite conocer qué admite urbanísticamente el predio. La Ciudad cuenta con instrumentos para consultar zonificación y con certificados oficiales que acreditan esa información.
Esto resulta especialmente útil ante edificios modificados, ampliaciones extrañas o departamentos cuya realidad física parece haber crecido bastante más rápido que sus documentos.
Luego vienen dos habitantes silenciosos de cualquier inmueble: predial y agua.
La Secretaría de Administración y Finanzas mantiene herramientas para consultar pagos y adeudos de ambos conceptos. También existen constancias oficiales que permiten acreditar la situación fiscal correspondiente.
No basta con preguntar: “¿Está todo pagado?”. Para una operación que probablemente costará millones de pesos, la respuesta merece algo más sólido que un “sí” enviado por WhatsApp.
Y todavía falta mirar debajo del edificio.
El Atlas de Riesgos de la Ciudad de México permite explorar información territorial sobre fenómenos como inundaciones, hundimientos, deslizamientos y peligro sísmico, entre otras variables.
Eso no significa que un color sobre el mapa determine por sí mismo si un departamento es seguro. El Atlas ofrece información territorial de riesgo; no sustituye una evaluación estructural específica.
Finalmente están las cosas que ningún portal inmobiliario puede maquillar demasiado: recorre la calle, vuelve de noche, escucha el edificio, observa el agua, pregunta por cuotas extraordinarias y habla con vecinos.
Una compra inmobiliaria necesita además revisión profesional de títulos, gravámenes, identidad del propietario y documentación necesaria para formalizar la transmisión ante notario.
La visita sirve para descubrir si te gusta el departamento.
La investigación sirve para descubrir qué estás comprando realmente.
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