Una azotea vacía puede parecer territorio disponible para macetas, tendederos, paneles solares, fiestas o esa bodeguita que alguien lleva años imaginando. En un condominio de la CDMX, sin embargo, mirar hacia arriba no establece propiedad. Antes de conquistar el techo conviene averiguar qué dicen la escritura, el reglamento y la asamblea.
La expansión territorial de algunos departamentos ocurre hacia arriba.
Primero aparece una maceta en la azotea. Después llegan cuatro sillas, un tendedero y una mesa que misteriosamente ya nunca vuelve a bajar.
Meses después puede haber una sombrilla, cajas, bicicleta, asador y alguien explicando que utiliza ese rincón desde 2018 porque absolutamente nadie más lo quería.
Así nacen pequeñas repúblicas aéreas.
Pero ocupar durante años una parte del techo no significa necesariamente que ese espacio se haya incorporado al departamento situado inmediatamente debajo.
La Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles considera bienes comunes los techos y las azoteas de uso general, entre numerosos espacios e instalaciones compartidas.
Hay una excepción fundamental.
La escritura constitutiva puede establecer una configuración distinta, y precisamente por eso dos edificios aparentemente idénticos pueden tener reglas completamente diferentes sobre sus techos.
Antes de discutir con el vecino conviene encontrar los papeles.
La escritura constitutiva del régimen permite conocer qué corresponde a unidades privativas, cuáles son las áreas comunes y qué características jurídicas tiene cada espacio del inmueble.
También importa el reglamento interno.
Ahí pueden establecerse reglas sobre utilización de áreas comunes, horarios, seguridad, almacenamiento, convivencia y otras condiciones aprobadas para el funcionamiento cotidiano del condominio.
La ley añade una regla bastante contundente.
Los bienes de propiedad común no pueden convertirse simplemente en posesión o usufructo exclusivo de un condómino, poseedor o tercero.
Tampoco quien vive en el último piso adquiere automáticamente mayores derechos sobre la azotea por tenerla veinte escalones más cerca.
La norma establece que ningún condómino puede tener más derecho que los demás sobre las áreas comunes independientemente de dónde se encuentre su unidad privativa, salvo lo establecido jurídicamente para el inmueble.
Eso vuelve sospechosa una frase muy conocida.
“Siempre la he usado yo”.
Puede describir perfectamente una costumbre.
No necesariamente describe un derecho.
También hay diferencia entre utilizar un espacio y transformarlo.
Subir unas sillas temporalmente no plantea las mismas consecuencias que levantar un muro, perforar impermeabilización, colocar una estructura permanente o construir aquella habitación adicional que empezó siendo “solamente una bodeguita”.
Las obras que alteren bienes comunes, estructura, seguridad o configuración del inmueble pueden necesitar acuerdos condominales y, dependiendo de su naturaleza, autorizaciones administrativas adicionales.
Incluso las ideas ambientalmente atractivas requieren procedimiento.
La ciudad promueve huertos y azoteas verdes, pero convertir un techo común en jardín particular no borra las reglas sobre propiedad, seguridad, cargas estructurales, impermeabilización y decisiones colectivas.
Algo parecido ocurre con paneles solares, antenas, tinacos y otras instalaciones.
No basta con que quepan.
Hay que determinar a quién sirven, dónde pueden colocarse, qué instalaciones comunes podrían afectarse y qué decisiones exige el régimen correspondiente.
Los techos tienen además una particularidad financiera.
En condominios verticales, la ley establece que determinadas obras requeridas en su parte exterior son por cuenta de todos los condóminos.
Es decir, aquel techo que nadie consideraba suyo durante once meses puede recuperar súbitamente una enorme cantidad de propietarios cuando llega la factura de impermeabilización.
Si existe una disputa, la primera parada debería ser documental antes que territorial.
Escritura constitutiva, reglamento interno, administrador y acuerdos de Asamblea permiten establecer qué es común, qué es privativo y qué decisiones fueron efectivamente autorizadas.
La Procuraduría Social también tiene atribuciones en materia condominal y mecanismos para atender controversias entre quienes comparten un inmueble.
Porque vivir en condominio consiste, entre otras cosas, en descubrir que la propiedad privada termina en lugares bastante precisos.
A veces incluso antes de llegar al cielo.
Y una maceta puede decorar perfectamente una frontera.
Pero no escriturarla.
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